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Revitalisation

Méthode d'analyse :
Variété et richesse selon Bentley
Variété
Variété

Plusieurs sites ayant des potentiels de densification ou de valorisation ont été ciblés par la ville pour participer à la revitalisation du quartier. Ces nombreuses sources d’investissements, endroits sous-exploités, délaissés ou à vocation de stationnement automobile, appartiennent à divers acteurs, à la fois publics comme privés.

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 La ville privilégie un mélange d’anciens bâtiments et de constructions neuves dans le développement immobilier du secteur. En effet, les bâtiments à valeur patrimoniale y sont répertoriés et agissent comme des acteurs importants au redéveloppement. Selon Bentley, cette approche est fondamentale pour atteindre le critère de variété, car cela permet de générer une gamme de loyers accessible à différents usages et utilisateurs. C’est donc l’équilibre entre la diversité d’âge des bâtiments et leurs états qui génère cette variété. Dans cette optique, la stratégie de développement progressif valoriser par la ville d’Austin qui mélange à la fois des éléments du cadre bâti existant tout en ajoutant de nouveaux projets est plus durable dans le temps qu’un projet « table rase » (Bentley et Al, 1985).

Typologies et gabarits

Le plan souhaite également offrir une variété de types et d’échelle de logements accessible pour différentes catégories de budget. À cet effet, on distingue différentes typologies selon leurs hauteur, soit ceux de haute densité (plus de 120 pieds), les densités moyennes (entre 60 et 120 pieds) et les faibles densités (moins de 60 pieds). De plus, on souligne que les développements avec des bâtiments à faible hauteur ont le potentiel d’être plus abordables avec des ossatures légères en bois plutôt qu’en béton ou en métal.

 

D’un autre côté, le « Downtown Density Bonus Program » (DDBP) offre des étages en bonus dépendamment du contexte et la localisation (Ville d’Austin, 2014). Dans le quartier Waller Creek par exemple, seuls les bâtiments de la 6th Street sont limités aux gabarits proposés par la ville. Le reste des bâtiments dans cette région n’ont aucune limite de hauteur mais le programme offre la possibilité d’augmenter à un ratio plancher terrain de 15 :1 au lien de celui proposé par le zonage. Pour appliquer à ce bonus, ont doit offrir des avantages supplémentaires pour la collectivité. Les limitations des gabarits et des formes s’applique tout de même quant à la protection aux champs de vue vers le Capitole élaboré dans le « Capitol View Corridors ». On encourage également les tours avec basilaires et reculs pour permettre une meilleur co-existance avec les gabarits plus faible.

Critique

Malgré cette variété, certaines proximités entre des bâtiments de forte densité et de faible densité posent des problématiques quant à la cohabitation des échelles bâties. En réalité, les gabarits de haute densité ont de fortes chances de créer des pressions foncières considérables (hausse de valeur des terrains, hausse de loyers, taxes, etc.) qui forceraient certains locataires avoisinants de céder leurs bâtiments. Ceci devient particulièrement un enjeu lorsque l’on considère la volonté de la ville de préserver et valoriser les monuments historiques ainsi que les bâtiments classés (Ville d’Austin, 2012). L’exemple au coin de Red River et 3 rd Street où un potentiel projet à haute densité est prévu sur le même ilot que des anciennes maisons de deux étages classés comme monuments historiques démontre bien cette problématique. On retrouve une confrontation d’échelle semblable sur la fameuse 6th street où il est déjà possible de voir comment des bâtiments à proximité peuvent nuire à ce qui donne le caractère de la rue. En considérant ceci, il est peu probable qu’une réflexion complète a été portée quant aux effets pervers que la mixité peut avoir sur les quartiers qu’on tente de valoriser.

Richesse
Richesse

Les différents aménagements proposés pour revitaliser les abords du ruisseau sont de bons exemples de richesse apportée au quartier selon l’approche Bentley (et al.). À prime à d’abord, le projet se démarque par la richesse de ses parcours qui favorisent les déplacements actifs comme la marche, le jogging et le vélo. Cette expérience cinétique obtenue par le mouvement structure le projet et offre plusieurs manières de se déplacer aux abords de l’eau. En se déplaçant, on y découvre plusieurs sous-espaces comme le Waterloo Park, le refuge et Palm Park qui apporte chacun d’autres éléments riches qui les distinguent.

The refuge | l'expérience tactile

Le refuge, quant à lui, est un espace ouvert qui permet l’accès à l’eau pour des vocations à la fois pédagogique et culturelle. En effet, on prévoit l’espace comme une plateforme où l’éducation environnementale peut être abordée de manière pratique auprès des jeunes. En encourageant ce contact avec l’environnement naturel, on y retrouve une manifestation notable de la richesse selon le sens du toucher de Bentley. De plus, étant donné sa localisation à proximité des pôles culturels, l’espace devient aussi un endroit de rassemblement où les gens peuvent se rencontrer avant et après les spectacles.

Waterloo Park | l'expérience auditive
Source: Ville d'Austin
Source: montage par les auteures

L’accès à l’eau et le retour de la biodiversité en général est bénéfique pour la richesse auditive. Le ruissèlement de l’eau, l’action du vent sur différents types de végétation ainsi que la vie animale participent tous à l’expérience auditive diversifiée. Le Waterloo Park amplifie cette richesse en prévoyant des aménagements immersifs uniques. En effet, le projet envisage par l’entremise d’une scène et d’espaces variés pour les spectateurs, animer le ruisseau avec des performances musicales et artistiques. Cette richesse pourra non seulement être appréciée pour les spectateurs proches, mais aura également une répercussion à l’échelle du quartier et sur la totalité du ruisseau même.

Palm Park | l'expérience olfactive
Source: montage par les auteures

La régénération de la diversité végétale va apporter un vent de fraicheur au ruisseau; littéralement. Autrefois délaissé, le ruisseau accueillait certains sans-abris ainsi que des détritus indésirables. Ce changement est particulièrement important considèrent que le mauvais état du ruisseau l’avait rendu inaccessible et malpropre au cours des dernières décennies. De plus, l’expérience olfactive, comparativement à d’autres sens, peut seulement être atteint en se déplaçant d’une source à une autre. Grâces à cette intervention, le ruisseau saura attirer les  gens plutôt que les repousser.

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